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消费沉浮:地产对消费影响几何

发表时间:2019-06-10 15:37  

  2018年以来我国居民消费增速大幅回落,究竟是居民加杠杆抑制了消费,还是去杠杆拖累了消费?关于背后原因的讨论有很多。地产和消费之间到底是什幺关系?未来消费走势又将如何?我们不妨先从居民的资产配置结构说起。

  摘要

  1、居民财富:六成押注地产。我国居民部门直接配置的房产占总资产的比例高达46%,考虑到2016年之后的这一波房地产繁荣,截至2018年底我国居民持有房产的总市值至少在200万亿以上。如果考虑到居民间接配置的与房地产相关的资产,我国居民六成资产配置在了房地产及相关的领域。

  2、财富+收入:地产主导消费。房地产才是主导我国消费波动的重要力量。根据我们的测算,房价上涨时带来的财富增长要远远快于居民收入增长。房价涨得多的城市,消费的相对表现也更好,房地产有巨大的财富效应。另一方面,我国1/3左右的经济增长,是由房地产直接或者间接拉动起来的,房地产的收入效应也很强。所以房价上涨对消费是双带动,下跌对消费是双拖累。

  3、买房变穷了?没买房的更穷。从全球主要经济体的数据来看,我们发现居民加杠杆抑制消费的现象并不明显,反而是加杠杆的速度和消费增速显着正相关,而且房地产相关消费增速和其他非必需消费增速是同涨同跌的,并没有表现出房地产相关消费多了就抑制其它消费的现象。所以2018年以来我国消费增速的下行,主要原因不是加杠杆加太多,而是因为加杠杆加太慢、房价不怎幺涨了。

  4、地产盛宴尾声,消费注定承压。刺激房地产很难成为拉动消费增长的“永动机”。我国居民杠杠率、房价均已达到高位,就意味着继续刺激的空间有限。若进一步刺激,短期状况会好,但长期风险更大;而若不刺激,短期就会面临回调压力。这是经历了三轮刺激之后必须面临的两难选择,而短期来看,房地产周期退潮情况下,其主导的我国消费走势势必要面临下行压力。

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  居民财富:六成押注地产

  房地产是我国居民最主要的配置资产。根据国家金融与发展实验室公布的中国国家资产负债表,截至2016年底我国居民部门总资产有358万亿,其中有164万亿是房产,占比高达46%,接近居民总资产的一半。2008-2016年间居民总资产增量中,有45%是房产贡献的,可以说房地产是我国居民储藏财富最重要的手段。相比之下,居民的金融资产只有180万亿,而其中一半以上是现金和存款。

  如果考虑到2016年之后的这一波房地产繁荣,截至2018年底我国居民持有房产的总市值至少在200万亿以上。2017-2018年两年时间内,我国百城住宅价格指数上涨了13%,所以即使居民不再新购房产,之前购买的存量房产账面上也“浮盈”了20万亿以上。再加上两年内居民增持的房产有近24万亿,2018年底居民部门持有的房产总市值或在208万亿左右。

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